임대수익의 질
계약서상 월세가 아니라 최근 입금내역, 공실, 연체, 관리비와 임차인 집중도를 통해 안정적인 수익을 산정합니다.
INCOME PROPERTY · REFINANCE
정상 운영 중인 빌딩도 보증금과 선순위 채무를 함께 봐야 리파이낸싱이 성립합니다.
월 임대료만으로 판단하지 않습니다. 공실·연체·운영비를 반영한 NOI, 임차보증금의 우선순위, 기존 금융의 채권최고액과 신규 대출 후 DSCR을 함께 검토합니다.
UNDERWRITING FRAME
수익형 빌딩 대환의 핵심 지표
실질 담보부담
대출잔액, 근저당 채권최고액, 보증금, 전세권·임차권, 조세와 압류를 포함해 실제 담보여력을 계산합니다.
이자·원금 상환력
운영비 차감 후 NOI와 신규 금리를 기준으로 DSCR을 계산하고, 금리상승·공실 시나리오까지 확인합니다.
1차 검토 자료
- 전체 임대차 현황표와 계약서
- 최근 24개월 임대료 입금내역
- 최근 3개년 운영 손익과 재산세·수선비
- 금융거래확인서와 근저당 내역
- 최근 감정평가 또는 탁상감정 자료
리파이낸싱 출구 조건
- 선순위와 보증금을 포함해 인정 LTV 범위 내일 것
- NOI가 이자와 원금상환을 감당할 것
- 만기 도래 임대차와 보증금 반환 계획이 있을 것
- 체납·압류·소송 등 권리 리스크가 정리될 것
- 단기 브릿지 상환 시점과 장기대출 실행 시점이 연결될 것
표면 임대료와 공시가격만으로 금융 가능성을 판단하지 않습니다. 실제 감정가, 임대차 우선순위와 금융기관별 인정 기준을 확인해야 합니다.